La subasta judicial es la forma en que el juzgado convierte en dinero los bienes embargados cuando las partes no han pactado otra vía de venta. Hoy se celebra siempre de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE, dura veinte días naturales con pujas secretas y, para pujar, hay que depositar el 10 % del valor del bien (el 20 % si es un inmueble), con un mínimo de 1.000 euros.
Para el despacho que lleva al acreedor, la subasta judicial es el momento en que se decide cuánto se cobra de verdad. Un bien bien preparado, bien anunciado y bien seguido puede cerrar la ejecución; uno que sale mal anunciado acaba desierto o adjudicado muy por debajo de su valor, y el crédito queda vivo con menos bienes a los que acudir.
Este artículo repasa el recorrido completo con la regulación vigente de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que la Ley Orgánica 1/2025 modificó en puntos que conviene tener presentes: los depósitos, los porcentajes para aprobar el remate y la desaparición del artículo 641.
Cuándo se llega a la subasta en una ejecución
La subasta no es el primer paso, sino el último recurso de la vía de apremio. Antes de ella el bien ha tenido que embargarse, valorarse y, en el caso de los inmuebles, cruzarse con la certificación de dominio y cargas para saber qué hay por delante del crédito que se ejecuta. Quien quiera repasar ese tramo previo tiene las fases del embargo explicadas en otro artículo.
La ley da preferencia a las fórmulas pactadas. Si ejecutante, ejecutado y quien acredite interés directo se ponen de acuerdo sobre el modo más eficaz de vender el bien, el letrado de la Administración de Justicia aprueba el convenio y la ejecución se suspende respecto de ese bien. Solo a falta de convenio la enajenación se hace mediante subasta judicial, tal y como recoge el artículo 636.
También hay un filtro económico: no se convoca subasta de un bien o lote cuando, por su valoración, es previsible que lo obtenido no cubra ni los gastos de la propia subasta. Antes de anunciarla, además, se da a las partes cinco días para alegar sobre la formación de lotes, que es una decisión con más peso del que parece.
Cómo funciona la subasta electrónica en el Portal del BOE
Desde la Ley 19/2015 las subastas electrónicas son la única modalidad de subasta judicial. La convocatoria se acuerda por decreto, se publica un anuncio en el Boletín Oficial del Estado con los datos mínimos del procedimiento y en el Portal de Subastas del BOE se cuelga el edicto completo: condiciones generales y particulares, el informe de valoración que sirve de tipo y, en los inmuebles, la información registral actualizada y la situación posesoria si consta.
Hay un detalle que afecta directamente al procurador: el letrado de la Administración de Justicia puede autorizar al procurador del ejecutante, si esa parte lo pide, a llevar a efecto el anuncio de la subasta. Es una forma de ganar días en un trámite que, de otro modo, depende de la carga de la oficina judicial.
Abierta la subasta judicial, se admiten pujas durante veinte días naturales improrrogables. Las posturas son secretas y la subasta no puede terminar en sábado, domingo, festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto. Si el juzgado tiene noticia de que el deudor ha sido declarado en concurso, suspende la ejecución y deja sin efecto la subasta aunque ya esté en marcha; y cualquier suspensión superior a quince días naturales supone cancelarla y volver a anunciarla.
Un punto que muchos clientes desconocen: los plazos posteriores, tanto el de pago del resto del precio como el que tiene el ejecutado para mejorar la postura, empiezan a contar desde el cierre de la subasta sin necesidad de notificación personal. El decreto de convocatoria ya lo advierte, y quien no lo vigila pierde el plazo sin que nadie le avise.
Depósito, pujas y mínimos: la tabla que hay que tener a mano
Para participar en una subasta judicial es necesario consignar un depósito a través del propio portal, que se apoya en los servicios de la Agencia Tributaria. El letrado de la Administración de Justicia puede subir o bajar ese porcentaje según las circunstancias de la subasta. Al terminar, el portal devuelve los depósitos salvo el del mejor postor y el de quienes hayan pedido reserva de postura, que queda como garantía por si el rematante no paga.
La ley no fija una puja mínima para poder pujar. Lo que fija son los porcentajes del valor de subasta que deciden si el remate se aprueba directamente, si se abre un plazo de mejora o si el letrado tiene que valorar las circunstancias del caso. En los inmuebles, ese valor de subasta es el que resulta de descontar del avalúo, o valor de tasación, las cargas anteriores que tengan preferencia.
| Concepto | Bienes muebles | Bienes inmuebles |
|---|---|---|
| Depósito para pujar | 10 % del valor (mín. 1.000 €) | 20 % del valor (mín. 1.000 €) |
| Remate aprobado sin más | Postura igual o superior al 50 % | Postura igual o superior al 70 % |
| Mejora por tercero que presenta el ejecutado | 10 días; 50 % o lo que cubra el crédito | 10 días; 60 % o lo que cubra el crédito |
| Si no hay mejora | Se aprueba si llega al 30 % o cubre el crédito | Se aprueba si llega al 50 %, o al 40 % si cubre el crédito |
| Vivienda habitual del deudor | — | Mínimo del 70 %, o del 60 % si se paga todo lo debido |
| Pago del resto del precio | 10 días desde el cierre | 20 días desde el cierre |
Si la mejor postura no alcanza esos umbrales, el letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes, decide si aprueba el remate atendiendo a la conducta del deudor, a si hay otros bienes con los que cobrar y al sacrificio patrimonial que supone para cada parte. Contra ese decreto cabe recurso directo de revisión. Si deniega la aprobación, a instancia del ejecutado alza el embargo: un resultado que el despacho del acreedor tiene que evitar.
El ejecutante en la subasta: pujar, ceder el remate y no llegar tarde
El ejecutante puede participar sin depositar nada, incluso aunque no haya más licitadores. Pero tras la reforma hay una regla que cambia la estrategia: si quiere adjudicarse el bien, tiene que pujar durante la subasta. Terminada esta, no puede mejorar el precio del mejor postor y, si no ha habido pujas, tampoco puede pedir la adjudicación.
En los muebles, una subasta sin postores termina con el alzamiento del embargo a instancia del ejecutado. En los inmuebles queda una salida: desde que la subasta acaba desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 % de su valor de subasta, o por lo necesario para pagar todo el crédito si no baja del 40 %.
El ejecutante y los acreedores posteriores pueden ceder el remate a un tercero sin anunciarlo antes. Si no se ha hecho con anterioridad, se formaliza en el plazo de cinco días que da el letrado cuando los autos quedan pendientes del decreto de adjudicación, con escrito firmado por cedente y cesionario. El precio de la cesión puede ser inferior al del remate, pero la deuda del ejecutado se reduce en el importe total del remate.
Adjudicación, cesión del remate y puesta en posesión
Aprobado el remate, el mejor postor paga la diferencia entre su depósito y el precio dentro del plazo. Si no lo hace, pierde el depósito, que se aplica a la ejecución, y se acude al siguiente postor con reserva o a una nueva subasta: es lo que la ley llama quiebra de la subasta. El pago se hace en la cuenta del juzgado, con la misma mecánica que el resto de las consignaciones judiciales.
Pagado el precio se dicta el decreto de adjudicación. En los muebles, el adjudicatario entra en posesión de inmediato. En los inmuebles, a petición del adquirente se expide mandamiento para cancelar la anotación del embargo y las inscripciones posteriores, que puede remitirse electrónicamente al Registro de la Propiedad.
Si el inmueble está ocupado, el juzgado puede acordar el lanzamiento de quienes no tengan derecho a permanecer en él. La petición debe hacerse dentro del año siguiente a la adquisición; pasado ese plazo, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda.
Hasta el último momento hay una puerta abierta para el deudor: antes de que se apruebe el remate o la adjudicación al ejecutante, puede liberar sus bienes pagando todo lo que debe por principal, intereses y costas. En ese caso la subasta se cancela, o se deja sin efecto si ya había terminado.
Otras vías de realización: convenio y entidad especializada
La Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido el antiguo artículo 641, que regulaba la realización por persona o entidad especializada como figura propia. La posibilidad no desaparece: el artículo 640 sigue permitiendo que las partes pacten el modo de realización más eficaz, incluida la venta por persona o entidad especializada, que el letrado aprueba si no perjudica a terceros.
Ahí es donde encaja el portal de subastas de los procuradores, gestionado por el Consejo General de Procuradores de España. Cuando el convenio lo prevé, o cuando un juzgado o una administración concursal lo designa, ofrece una venta con publicidad propia y plazos más ágiles, especialmente útil para vehículos, maquinaria o lotes de bienes muebles que pierden valor si esperan.
Qué puede hacer el despacho ejecutante para no perder valor
La experiencia de cualquier procedimiento de ejecución dice que el precio se decide antes de que se abra la subasta. Estas son las decisiones que más pesan:
- Revisar la valoración y las cargas: un valor de subasta mal calculado arrastra todos los porcentajes de la tabla.
- Pedir la formación de lotes que más interese al acreedor en el plazo de cinco días previo al anuncio.
- Solicitar publicidad adicional cuando el bien lo justifique; los gastos del anuncio en el BOE pueden incluirse después en la tasación de costas.
- Decidir de antemano si el ejecutante va a pujar y hasta dónde, porque después de la subasta ya no puede hacerlo.
- Vigilar los plazos que corren desde el cierre sin notificación: mejora del ejecutado, pago del precio y cesión del remate.
- Valorar con el cliente la vía del convenio de realización cuando la subasta no sea la forma más eficaz de vender.
En todos esos pasos interviene la representación procesal: el procurador del ejecutante puede publicar el anuncio, sigue la subasta en el portal, controla los plazos que corren desde el cierre, presenta la cesión del remate y pide los mandamientos y la posesión. Es el tramo de la ejecución en el que un día de retraso cuesta dinero.
El recorrido completo de la sentencia al cobro está en nuestra guía de ejecución y embargo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la puja mínima en una subasta?
La ley no fija una puja mínima para pujar, pero sí porcentajes del valor de subasta para aprobar el remate: el 50 % en bienes muebles y el 70 % en inmuebles para aprobarlo directamente. Por debajo se abre un plazo de mejora y, si nadie mejora, el remate se aprueba si llega al 30 % (muebles) o al 50 % (inmuebles), o si cubre todo el crédito con los mínimos legales.
¿Cómo parar una subasta judicial?
El deudor puede liberar sus bienes pagando íntegramente principal, intereses y costas antes de que se apruebe el remate o la adjudicación al ejecutante. La subasta también se suspende si se declara el concurso del deudor, si se admite una tercería de dominio sobre el bien o si se aprueba un convenio de realización.
¿Cuánto tarda una subasta judicial?
La fase de pujas dura veinte días naturales desde su apertura. Después hay que sumar los plazos que corren desde el cierre: diez días para que el ejecutado presente un tercero que mejore la postura, diez o veinte días para pagar el resto del precio según sea mueble o inmueble y el tiempo de dictar el decreto de adjudicación.
¿Puede pujar el acreedor sin depositar nada?
Sí. El ejecutante puede participar sin consignar depósito, aunque no haya otros licitadores. Pero si quiere adjudicarse el bien tiene que pujar durante la subasta: terminada esta, no puede mejorar el precio del mejor postor ni pedir la adjudicación si no hubo pujas.
¿Qué pasa si el mejor postor no paga?
Pierde el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución, y el remate puede aprobarse a favor del siguiente postor que hubiera pedido reserva de postura. Si no lo hay o su oferta no alcanza, se convoca una nueva subasta.
En Procuradores Fraile Mena seguimos subastas judiciales en toda España: publicamos el anuncio cuando el juzgado lo autoriza, vigilamos los plazos que corren desde el cierre y tramitamos la cesión del remate, los mandamientos y la posesión. Si tiene una ejecución a punto de llegar a subasta, cuéntenos el asunto y le decimos qué conviene preparar.